USD 0.82 btc 32971.73
facebook
twitter
instagram
linkedin
Žurnāls
Abonē žurnālu
Piesakies iknedēļas jaunumiem

Pierakstieties uz svarīgākajiem biznesa un tehnoloģiju materiāliem Latvijā

USD 0.82 btc 32971.73
Viedokļi 26. Aprīlis 2021

Ilgtspējas iespējas komercīpašumu tirgū

Hanness Pihls

Summus Capital valdes loceklis, Zenith Family ofice partneris

Nekustamais īpašums kā fizisks aktīvs vienmēr ir nodrošinājis labas pelnīšanas iespējas papildus savai pamatfunkcijai. Lielākoties gan tā ir bijusi iespēja tikai turīgajiem, kuriem ir nepieciešamais kapitāls. Atcerēsimies 18. un 19. gadsimta Baltijas galvaspilsētās plaši izplatīto jēdzienu īres nams – pirmajā stāvā dzīvoja mājas īpašnieks, bet augšējos stāvos bija īres dzīvokļi. Dažās Eiropas valstīs šādiem īres dzīvokļiem joprojām ir nodokļu atvieglojumi.

Tātad bija īres tirgus. Vēlāk radās profesionāli uzņēmumi, kas sāka attīstīt nekustamo īpašumu; tā bija vesela nozare. Radās uzņēmumi, kas attīsta dzīvojamos vai komerciālos nekustamos īpašumus, un daži no tiem koncentrējās uz naudas plūsmas ģenerēšanu ilgtermiņā. Atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus attīstībai attīstījās arī profesionāls investīciju tirgus. Radās nekustamā īpašuma portfeļi un aktīvu pārvaldītāji, kas koncentrējās uz konkrētas teritorijas pārvaldību – vai tās būtu biroju ēkas, tirdzniecības centri vai noliktavas.

Specializācija konkrētā jomā nodrošināja un joprojām nodrošina konkurences priekšrocības, jo īpaši nekustamā īpašuma attīstīšanas posmā. Protams, daudzdzīvokļu māju celtnieks var atrast labākus iespējamos risinājumus potenciālajiem dzīvokļa iemītniekiem nekā, piemēram, noliktavas vai loģistikas telpas lietotājam. Un tomēr kompetences robežas izzūd, daudzi lieli attīstības uzņēmumi vienlīdz spēj radīt koncepcijas un strādāt ar gandrīz visu nekustamā īpašuma spektru. Taču, ja skatāmies uz īpašuma funkcionēšanu kopumā kā vienotu infrastruktūru, varam atrast faktorus un vērtības, kas sniedz papildu pievienoto vērtību gan investoram, gan aktīvu pārvaldītājam un sabiedrībai.

Nekustamais īpašums kā daļa no visas infrastruktūras nodrošina tā lietotājam ērtas dzīves iespējas, labas tirdzniecības vai pulcēšanās vietas, iedvesmojošu darba vidi vai labāko veikalu un izplatīšanas centru izvietojumu. Tomēr ne vienmēr vienu un to pašu aktīvu var izmantot dažādiem iepriekšminētajiem mērķiem. Šodien mēs redzam tendenci, kad viesnīca var kļūt par daudzdzīvokļu māju, preču izplatīšanas centrs – par komerctelpām, birojiem. Nekustamais īpašums pēc būtības ir ražošanas līdzeklis – pamatlīdzeklis, ko izmantot daudzu ideju īstenošanā, kuras realizē labākās komandas un šo aktīvu lietotāji. Ieguldot nekustamajā īpašumā, vienmēr ir vērts izdomāt un izplānot plānu B, skatoties tālāk par šodienas izmantošanas mērķi. Alternatīvs plāns var ļaut pieņemt labākus lēmumus par ieguldījumiem, kas garantē ilgtermiņa atdevi un var arī sniegt priekšrocības attīstīšanas procesā, konkurējot ar citiem pakalpojumu sniedzējiem. Tieši iecerētā lietošanas mērķa maiņu un jaunu nekustamo īpašumu lietotāju ieviešanu redzējām kā vienu no iespējām, kad pagājušā gada nogalē iegādājāmies tirdzniecības centru Rīga Plaza, pat neraugoties uz sarežģīto situāciju tirdzniecībā.

Iespējas, ko sniedz nekustamais īpašums, var salīdzināt ar ielu un ceļu infrastruktūru, kas piedāvā iespējas to izmantot visdažādākajiem lietotājiem. No vieglās satiksmes maršrutiem līdz automaģistrālēm, atsevišķas iespējas elektromobiļiem, kravas transportlīdzekļiem vai sabiedriskajam transportam, bet kopā tas veido vienu veselumu. Sistēmu, kura vienmēr kaut kur ved, strupceļu ir maz. Lai nodrošinātu attīstību, papildus esošajās infrastruktūras uzturēšanai un atjaunošanai ir jābūvē arī jauni tilti un savienojumi.

Ja to attiecinām uz nekustamā īpašuma portfeļa stratēģiju, jāparedz jaukta izmantošana vai portfeļa jauktas izmantošanas koncepcija – tad tas var piedāvāt uz attīstību vērstu un ilgtspējīgu skatījumu. Portfelī iekļaujot gan biroju, gan komerctelpas, kā arī loģistikas nekustamos īpašumus, tostarp gan jaunus, gan labiekārtotus un viegli konvertējamus vecos, riski ir labāk diversificēti. Kad pirms septiņiem gadiem sākām veidot Summus Capital nekustamo īpašumu portfeli, šādai jauktas izmantošanas stratēģijai apšaubītāju bija vairāk nekā atbalstītāju. Šodien mēs redzam, ka papildus ilgtermiņa izaugsmes iespējai šāds portfelis spēj labāk izturēt arī dažādas krīzes, jo nav vienas dominējošas nozares. 

Atkārtota izmantošana, pārstrāde, zaļā politika – labi zināmas tēmas ikvienam. Arī nekustamā īpašuma jomā ilgtspējīga apsaimniekošana, energoefektivitāte, CO2 samazināšana joprojām nav sveša, tā rada pievienoto vērtību šodien un ir neizbēgama ilgtermiņā. Daudzi īpašnieki savos īpašumos ievieš energoefektivitātes risinājumus. Tas šodien ir ne tikai mārketinga jautājums, bet reāli finanšu ietaupījumi, kas nodrošina labāku atdevi. BREAAM un LEED, kas ir zināmākie sertifikācijas pakalpojumu sniedzēji Baltijas valstīs, auditē gan objektu zaļumu, gan ar to saistītās apsaimniekošanas aktivitātes. Sertifikāts ir kvalitātes zīme un apliecinājums ēkas energoefektivitātei un sniedz pārliecību īrniekam par zemākām papildu izmaksām, labāku klimatu iekštelpās un labu pārvaldīšanu. Turklāt pavisam tuva nākotne ir arī mākslīgā intelekta digitālie asistenti, kas varēs nodrošināt būtiskus ietaupījumus. Ieguldītājs, kuram pieder tehniski labi pārvaldīti izdevumu posteņi un viss portfelis kopumā, var būt pārliecināts, ka viņš ir ievērojami pagarinājis savu aktīvu dzīvi.

Ja nekustamais īpašums ir pamatlīdzeklis, tā vērtību veido lietotāji. Attiecības ar īrniekiem kļūst arvien svarīgākas. Attiecības starp izīrētāju un namīpašnieku tiek aizstātas ar partnerattiecībām, kurās īpašniekam ir jāsaprot īrnieka saimnieciskā darbība un kopumā tā vide, kurā īrnieks darbojas. Vēl pirms kopstrādes buma un Covid-19 tika saīsināti nomas periodi visās nekustamā īpašuma nišās. Tas bija saistīts ar sarežģīto uzņēmējdarbības izaugsmes prognozēšanu un/vai patērētāju paradumu un pieprasījuma izmaiņām. Bankām arvien grūtāk kļūst prognozēt vidējo nekustamā īpašuma nomas ilgumu (WAULT), no kura ir tieši atkarīgi aizdevuma noteikumi. Īres maksātāju īpatsvars visa objekta vai portfeļa īres ienākumos kļūst vēl svarīgāks. Ja nākotnē ievērojama daļa īpašuma nomas maksas joprojām būs jāsedz lieliem enkura īrniekiem, piemēram, lielveikaliem, DIY, atpūtai, tad birojiem būs trīs gadu nomas līgumi, jo tirgu izmainīs starptautiskie koplietošanas pakalpojumu centri un uzņēmumi ar lielām papildu investīcijām no nomnieka puses, piemēram, medicīnas jomas uzņēmumi u. c. Ja iegādājaties atsevišķu objektu vai pārvaldāt portfeli, abos gadījumos ir svarīgi novērtēt naudas avotus – pastāvīgi uzraudzīt dažādu īrnieku grupu īres maksas īpatsvaru kopējos ienākumos.

Nekustamā īpašuma ekosistēmu, tostarp aktīvu, to vērtētāju, īrnieku un pakalpojumu sniedzēju apzināta integrācija un turpmāka uzraudzība, izmantojot visus mūsdienu līdzekļus, sniedz priekšrocības, plānojot investīcijas nekustamajā īpašumā, kas veiksmīgi iztur vairākus ekonomiskos ciklus. Jauktas izmantošanas portfelis var nespēt nodrošināt vislabāko atdevi, salīdzinot ar dažiem vienreizējiem oportūnistiskiem darījumiem, taču tad pastāv arī zemāks risks un stabilāka atdeve. Novērtējot riskus un atdevi, ir labi salīdzināt šādu portfeļstratēģiju ar kapitāla ieguldījumiem konkrētā akcijā vai indeksa fondā.

Atgriežoties pie salīdzinājuma ar ielu un ceļu infrastruktūru – valsts kā lielākā infrastruktūras pārvaldītāja obligāciju procentu likmes pēdējā laikā ir bijušas vai nu negatīvas, vai minimālas. Tajā pašā laikā nekustamā īpašuma infrastruktūras īpašnieki Baltijas valstīs gūst 7–8 % no pašreizējiem neto ienākumiem, kā arī ienākumus no vērtības pieauguma. Summus Capital portfeļa gadījumā redzam, ka šādu atdeves līmeni var saglabāt un tas ir ilgtspējīgs. 

Noslēgumā gribētos atzīmēt šodienas tendences, kas jāņem vērā: e-komercija, akciju tirgus norises, energoefektīvas noliktavas telpas, DIY, sarūkošais starptautiskais īres pieprasījums, brīvās biroja telpu platības, dzīvojamie īres nami vai pansionāti. Tomēr tas viss ir jāskata kontekstā ar izvēlēto ieguldījumu stratēģiju un ekosistēmas kopumu.

...

Next page

Piesakies iknedēļas jaunumiem